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已疯狂 卖北京能换美国一年GDP(图文)

作者:俞桐拒    发布时间:2017-11-04 11:51:01    

在北京,一个指甲盖儿大小的地方,现在最高能卖多少钱?4块多 这里是北京市朝阳区孙河乡,2013年7月23日,中粮地产[简介最新动态]以23.6亿、配建公租房3.3万平米的条件竞得这里的HIJ地块,楼面单价超过4.4万元/平方米,即每平方厘米4块多,成为北京楼面单价最高的地块,真算是“寸土寸金” 半个多月之后的8月16日,在距离北京2300多公里的广东深圳,华润置地[简介最新动态]以109亿元总价竞得深圳前海第三宗土地,再次刷新了深圳的土地总价纪录 这就是“地王”——一段时间内,在某个区域土地市场中诞生的价格最高者 经历了短暂沉寂之后,地王今年再次在各地横空出世,又以极高的频率被新的地王取代而地王市场的狂热程度则是另一种对中国经济极为重要的预示 今年以来,在中国的城市版图上,地王大战遍地开花,各大房企巨头和资本大鳄们在角逐中不断刷新纪录,制造了令人瞠目的价格标尺 2011年,《中国经济周刊》发布的《2010年中国地王图》数据显示,如果把北京的土地全部卖掉,可以制造出超过美国一年的GDP总量而时至今日,这个数字已经把美国2012年的GDP远远地抛在身后 市场忍不住要造地王,这无疑是一个极度危险的信号中国的房地产究竟是成了佛还是成了妖?如果地王的制造成为资本们习以为常的游戏,那么谁又是其中最大的受益者和受害者? 地王,我们何时说再见 地王价格连年涨今年更比往年高 7月23日下午,《中国经济周刊》记者在北京市国土局交易大厅看到,包括融创、泰禾[简介最新动态]、东亚新华、中粮地产、中铁建、万科、招商、住总等一众知名房企齐聚一堂,参与朝阳区孙河HIJ低密度地块的竞争 孙河这回算是给北京“出了一口气”近年来,尽管北京的房价是全国最高的,但是地王价格却屡屡被上海、浙江温州等城市超越 7月23日下午,《中国经济周刊》记者在北京市国土局交易大厅看到,包括融创、泰禾、东亚新华、中粮地产、中铁建、万科、招商、住总等一众知名房企齐聚一堂,参与朝阳区孙河HIJ低密度地块的竞争 经过30多轮竞价后,孙河HIJ地块的价格触到了政府设定的价格上限,参与竞买的房企只得开始竞报公共租赁房面积随后,又经过30多轮公租房面积的竞报,中粮地产最终胜出 知情人士称,按照国土部的规定,如果一宗土地的溢价率超过50%,国土部便视为“异常交易地块”,并对该地块拿地、付款、开发和销售过程进行全程重点监测因此,现在政府部门对一宗土地实施最高限价,其价格上限通常会在底价的基础上,上浮接近50%的水平 第二天,中粮地产就拿地情况发布公告,称北京朝阳孙河HIJ地块用地规模75359.79平方米,建筑控制规模81716平方米;规划用途为二类居住用地、托幼用地和医院用地但是,关于地价及其他市场信息,中粮地产却只字未提 根据业界测算,扣除保障房面积后,该地块的楼面单价高达4.4万元/平方米,成为北京新的单价地王,这也是北京有史以来的最高价地王此前,这一区域的楼面单价只有2万多元/平方米 地王年年有,2013年格外多回头来看号称是“地王年”的2009年、2010年,与2013年相比,简直是小巫见大巫不仅仅是之前的地王价格峰值屡被突破,而且从数量来看,2013年地王可谓是在多个城市遍地开花 根据《中国经济周刊》旗下的智囊机构中国经济研究院根据27个省份省会城市的地价编制出的“2013年中国地王图”显示,今年以来,各大房企正在全国跑马圈地,部分城市的地王价格创出了史无前例的新高,49个地王中,有将近一半的地王被大型房企夺得,除了中粮地产,万科、恒大、绿地、保利、中海等知名地产大佬均斩获颇丰 其中,一向称不拿地王的行业龙头万科夺得了上海、重庆两地的总价地王,而在广州、杭州等地,万科夺得的土地价格虽然不是最高的,但也排在前列如在广州,万科夺得的荔湾区地块总价为6亿元,楼面单价高达19638元/平方米,这一价格排在广州第五 恒大地产今年夺得了海口总价地王、广州单价第二的两个“地王级地块”,并且一口气在重庆夺得多宗高价地,将总价第四、第五、第七、第九的地块收入囊中此外,从未进京的恒大地产也在今年进军北京市场,在体量高达51.1万平方米的昌平区沙河高教园地块争夺战中,恒大地产最终报价35.6亿元,总价位列北京第二 中海地产则夺得了合肥总价地王和内蒙古唿和浩特单价地王;保利夺得了重庆总价地王;绿地夺得了西安总价地王、昆明单价地王、昆明总价地王 在多个地王大战现场,记者看到,大佬们几乎不经思量就频频举牌针对市场质疑地产大佬热衷抢地王,万科有关负责人表示,充分估计到市场风险,严格地说,万科所拿的仅仅是一个城市的区域地王,市场影响不是特别大,风险也可控 上海易居房地产研究院副院长杨红旭告诉《中国经济周刊》:“比较异常的是,3月份调控政策出台,眼下政策正逐步落实,但没想到市场随后会以地王频出来回应,而且速度这么快,这是相当值得警惕的” 地王身价分化:北上广涨,其他省会城市跌 几乎所有省会都诞生了新地王,但是与2010年相比,2013年的地王们,身价也出现了极大的分化 在北京、上海、广州、杭州等城市,地王一浪高过一浪,后面的地王很快就颠覆前面的地王 以上海为例,5月9日,浦东新区世博会地区A09A-02地块经过200多轮竞价,最终被一家台湾企业Maxbase Holdings limite以12.12亿元拍得,楼面单价为39932元/平方米,溢价率高达47.5%,打破了2011年以来的上海土地成交纪录不料,这一纪录仅仅持续了几小时,同一区域世博会地区A09B-02地块被远东新世纪中国投资有限公司以9.78亿元摘得,成交楼面单价高达40079元/平方米,成为单价地王 5月29日,北京福润天成房地产开发有限公司以46亿元的价格夺得了上海长宁区新华路街道71街坊地块,当时,这一价格是今年上海土地成交总价最高的但一个月不到,6月27日,绿地集团与福建泰坤贸易有限公司组成的联合体以47.21亿元拿下上海青浦区徐泾镇会展中心3地块,打破了前者的总价地王纪录不过,没过几天,7月3日,万科张江联合体以48.7亿元高价夺地,再次打破纪录 而时至8月,号称“上海市中心最后一块黄金地”的“徐家汇中心项目”地块,在经历了数次转手,沉浮18年后,重回土地市场该地块设立起始总价175.2611亿元,9月5日竞价当天,该地块必然刷新上海总价地王的纪录 北京地王的故事也还没完,也许过不了多久,中粮地产的地王将被取代,因为北京东三环附近的一块地即将上市,业界预计,届时,北京地王可能会改头换面 对此,杨红旭表示,地王最能反映土地市场的动向,地王不断变更,充分表明今年北上广土地的热度,但是与此形成极大反差的是,其他省会城市的土地却有些冷清 与2010年地王全国开花,北上广之外的城市经常冷不丁冒出一个价格极高的地王不同,2013年,地价创出有史以来新高的地王多集中于北上广,但其他省会城市的地王价格反而出现了下降 2010年,南宁单价地王已经高达11000多元/平方米,远远超过这个城市的平均房价水平,而在2013年,南宁单价地王已经降到9332元/平方米 更为夸张的是西安,西安2010年的单价地王高达11666元/平方米,但2013年西安单价地王只有2348元/平方米 在贵阳,2010年的单价地王价格为3854元/平方米,而今年的地块单价普遍不到1000元/平方米截至今年8月,贵阳地王为云岩区北京路北侧、安云路东侧地块,由贵州旅游投资控股集团夺得,楼面单价只有1405元/平方米 任志强解住房需求:老小分居产生新需求 似乎没有任何理由压抑各路资金造地王的热情刚刚过去的2013年上半年,房地产几乎再现“越调越涨” 根据克而瑞等机构数据显示,2013年上半年,万科销售830亿元,同比上涨36%,位居全国房企第一,也是世界住宅销售量第一;绿地、中海、保利的销售额分别为653亿、465亿、635亿元,排在第二至第四位;销售额排在第5的恒大地产上半年销售面积达到729万平方米,蝉联房企销售面积第一,同比增幅达16%,而金额方面也刚好达到482亿元,基本完成年度千亿目标的一半 2008年多家房地产企业还在为进入房企销售百亿俱乐部而津津乐道,仅仅五年之后,百亿、两百亿俱乐部已经黯然失色,不少房企正朝着进军500亿俱乐部、1000亿俱乐部、2000亿俱乐部而暗自发力 对此,杨红旭表示,今年2月20日,国务院常务会议确定五项加强房地产市场调控的政策措施(下称“国五条”),市场还有些犹豫,但随着成交量在5—7月迅速攀升,房企们发现,市场仍处于上升通道之中尤其是大型房企资金充裕、销售较快,有资金优势,也有补仓的强烈意图 正因为销售过快,部分房企面临缺地的局面日前在接受《中国经济周刊》采访时,华远地产董事长任志强将这一轮土地成交上涨定义为“补仓”“目前市场上对一二线城市的土地需求较大,这就要补仓,因此高价地集中在一线城市” 在北京拿下三块高价地的泰禾集团的品牌总监沈力男告诉《中国经济周刊》,在城镇化建设背景下,未来房地产业仍将发挥一定的作用,市场依然向好,中国的一些核心优势城市必将对购房者产生较大吸引力 对此,万科多次在年报中指出,中国经济正发生巨变,尤其是中国沿海正诞生着全球有史以来最大规模的城市带,数以亿计的个人和数以千万计的家庭将来到这些地方,住宅企业能够在这种巨大的城市化进程中,获得近乎无限的发展空间 对此,任志强对《中国经济周刊》饶有兴致地介绍了他的最新研究成果:中国正逐步进入老龄化社会,但这并不意味着购房需求就要相应减少上世纪80年代左右,德国是7300万人口,1900万个家庭2010年,他们增加了800万人,变成了8100万人口,但变成了4100万个家庭只增加了800万人口,但是增加了2200万个家庭,为什么?一调查发现,是因为老人和孩子分开住,这就是家庭分裂速度,家庭分裂导致家庭数量增加同样道理,最近每年多建了1000多万套房子,为什么我国住房私有化率还在降呢?因为家庭分裂导致家庭数多了,基数变了,虽然13亿人口没有变,但是家庭户数多了,所以住房私有化率下降了,基数大家庭数变多了,将会增加更多市场需求,所以未来市场依然存在较多需求 “卖掉”北京的地,能换美国一年GDP 记者在北京夏家胡同地块附近走访了解到,在地王还没出世时,业主们和中介就开始议论起来,部分业主甚至决定暂停抛出手中房产7月3日,该地区诞生楼面单价超过4万元/平方米的地王,部分业主开始上调房价,有些房源价格比之前上调了3000元/平方米左右 《中国经济周刊》记者刘德炳|北京报道 这是一个定律:在地王不断问世的年份,房价往往是扶摇直上最近5年,房地产发生了太多这样的故事 记者在北京夏家胡同地块附近走访了解到,在地王还没出世时,业主们和中介就开始议论起来,部分业主甚至决定暂停抛出手中房产7月3日,该地区诞生楼面单价超过4万元/平方米的地王,部分业主开始上调房价,有些房源价格比之前上调了3000元/平方米左右 但是,随意造地王,也有可能导致吃不了兜着走 在地王频频出现的2010年,多宗地王传出退地的消息2010年温州单价高达3.7万元/平方米的地王,一直面临着贬值、卖不动的风险,其一期开盘价格只有保本价45000多元/平方米,离7万元/平方米的预期目标相差甚远,但目前来看,由于温州房价仍在下降,这一地王能否全身而退是个大难题 中国社科院此前的一份报告指出:“目前来看,房价上涨速度虽然大大放慢,但仍高于城乡居民收入增长速度,中国85%的家庭没有能力购买住宅” 有分析人士指出,尽管有巨大的购房消费潜力,但在高房价的背景下,真正有购买力的人群并不多 房地产牵动着中国经济的全局信达证券地产分析师张冬峰曾告诉《中国经济周刊》:“这是一种比较危险的局面,所谓的‘三驾马车’,投资和消费对房地产依赖太大,房地产业已经绑架了中国经济,现在资金几乎普遍倾向通过房地产这种行业赚快钱这么发展下去,中国经济下一个30年在哪儿?” 张冬峰还认为,中国目前的财富高度集中在40~55岁左右的一拨人手中,这不仅在未来有可能引发巨大的社会问题,更重要的是在10年、20年之后,随着这部分人年龄渐长,其消费观念必将趋于保守,而现在年轻人普遍由于房子等负担过重,未来的消费能力将十分有限,届时中国老年化将在财富失衡的局面下进一步加剧,在一定程度上陷入如同日本一样十余年的经济衰退 全球最大的空头基金尼克斯掌门人、做空大师詹姆斯·查诺斯日前接受日本媒体采访时称,中国当下的房地产热酷似1980年代后期的日本,巨大的房产泡沫规模无疑将载入历史,

 

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